의식주 중 '주' 해결하기

의식주:: 옷, 음식, 사는 곳을 통틀어 이르는 말로, 인간 생활의 3요소라고 사전에 잘 정의되어 있다. 

https://dic.daum.net/word/view.do?wordid=kkw000203323&supid=kku000258396

의식주 – 다음 국어사전

대한민국만을 기준으로 얘기한다면 재미가 없으니, 타국의 경우도 한번 이야기해 보면, 영미권 국가에서는 세가지 요소를 food, shelter, clothing 이라 정의되어 있다.

https://en.wikipedia.org/wiki/Basic_needs

Basic needs - Wikipedia

자 그럼 영미권과 우리나라의 차이는 무엇인지 알아보면 우선 순서가 다르다. 우리는 '입는 것, 먹는 것, 집' 순서라면 영미권은 '먹는 것, 집, 입는 것' 순서로 되어 있으며 이는 바라보는 시각에 대한 차이를 볼 수 있다. 하지만 그 중에서도 공통점으로 볼 수 있는 부분은 먹는 것이 집보다 중요하다는 것이다. 이로 먹는건 우선 해결해야 집에 대한 고민을 하는 것이 옳다는 결론(?)이 도출될 수 있다. (음식 > 집)

 

지금 나의 경우론, 옷이야 머 있으니 입고 다니는 것이며, 음식은 아내가 잘 해주니 문제 없고, 사는 곳도 비, 햇빛, 바람, 미세먼지를 피하는데 어려움 없이 지내고 있지만, 옷과 음식은 내 것 임에 반하여 사는 곳은 빌려서 생활하기에 나는 늘 주거빈곤 상황에 놓여있다고 말할 수 있다.

 

다만, 사는 곳이 내것이 아닌 이유에 대해 변명 아닌 변명을 해보겠다.

 

먼저 첫째, 내가 사는 곳의 시세(?)가 매우 비싸다. 비싸도 너무 비싸며 혹자들은 거품이라 칭하고, 혹자들은 아직 저점이라 칭하는 쉽게 말하면 명확한 정의가 없는 위치인 것이다. 

 

둘째, 가지고 싶은 것(?)이 없다. 나는 흔히 말하는 '촌놈'으로 서울에서 태어났으나 지방에서 초중고를 모두 졸업하였다. 물론 대학은 다시 서울로 올라왔으니 어떻게 보면 귀양 갔다 온 셈인데, 그 귀양 시절이 꽤나 즐거웠다는 게 문제이다. 그런 이유로 내가 가지고 있는 특징 중 하나는 자연을 매우 좋아라 한다. (특히, 초록초록 한 장소에서 뛰어 놀거나, 산책을 하거나, 누워서 낮잠을 자거나 하는 것을 매우 좋아라 한다.)   이런 이유로 집에 잔디가 있는 그런 곳을 주거로 삼고 싶으나 너~~~무 비싸다.

 

셋째, 정부 정책에 의한 피해 부분이다. 이 부분은 많은 내 또래(80년 대 생)들은 공감할만한 부분으로, 대부분의 정책의 혜택이 특정 계층에 집중되는 것(저소득, 신혼부부)과 대부분의 정책의 규제(투기과열지구, 신혼부부)는 다른 계층에 적용되어 이중 피해를 보고 있는 부분이다. 이것과 관련한 내용이 이 글의 핵심이 될 것으라 생각된다.(신혼부부의 경우 혜택과 규제 두 곳 모두에 포함시켰는데, 이는 이후에 언급할 예정이다.)

 

서론이 매우 길었다. 하지만 본론 또한 길 것이며 아주 잘 정리할 예정이니 끝까지 관심을 가지고 보면 꽤나 유익한 시간이 될 수 있을 것이다. 그럼 주거와 관련된 현 정책에 대해 구체적으로 분석해보고 이에 대한 해결책(?)을 한번 고민해보도록 하자. 그전에 용어에 대한 정의를 명확히 이해할 필요가 있다. 그 중에서도 핵심 용어인 'LTV,DTI,DSR'에 대해서는 꼭 한번 정리가 필요하므로 이것을 먼저 정리하도록 하겠다.

 

LTV (Loan To Value ratio): 주택담보대출 취급한도 / 주택의 가치

LTV 가 40%인 경우, 6억원 가치의 주택에 대한 대출한도는 2.4억이다. 즉, 주택의 가치 * LTV = 대출이 가능한 금액

DTI (Debt To Income): 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액 / 연간 소득

* 기타 대출: 신용카드, 카드론 등

앞선 LTV계산에서 2.4억을 대출할 경우(240개월(20년), 연봉 5천만원, 3%) 약 30% 대(31.94)의 DTI를 확인할 수 있다. 조금 더 정확한 계산을 위해서는 기타 대출에 대한 부분도 확인 필요하지만 우선은 제외 후 계산하였다.

DSR (Debt Service Ratio): 모든 대출(주택담보대출 + 기타 대출)의 연간 원리금 상환액 / 연간 소득 

* 기타 대출: DTI의 기타대출(신용카드, 카드론 등) + 할부 금융 + 리스 등 

마찬가지로 DSR을 계산 해보면 DTI와 비슷하거나 같은 수치가 나올 수 있다. 왜냐하면 기타 소득에 대해 제외 후 계산했기 때문에, 알아둘 점은 DTI에서의 기타 대출 범위보다 더 넓은 범위라는 것이다. 게다가 DTI의 경우 기타 대출의 이자 상환액만 고려했다면, DSR의 경우 원금 상황액까지 포함된 원리금을 포함하기 때문에 비율은 DTI에 비해 더 높을 수 밖에 없다.

(*참고: LTI:Loan to Income, RTI:Rent to Interest)

 

앞선 주요 용어들을 보면 각 용어 별 역할이 같지 않음을 알 수 있다. LTV의 경우 주택에 따른 대출 가능 금액, DTI와 DSR은 부채의 상환능력에 포커싱된 개념이라는 것이다. 그리고 각 개념은 주로 투기지역, 투기과열지역, 조정지역, 기타지역에 따라 각기 다른 비율로 규제가 되어있다. 

2018년 12월 31일 기준

또, 새로운 용어가 나타났으니 정리를 하게 되면 서민 실 수요자의 경우 소득기준(부부합산 7천만원), 무주택세대는 말 그대로 주택이 없는 세대를 의미한다. 

 

여기까지 읽었다면, 이제 은행에 가서 대화를 10분 이상 끌어갈 수 있는 준비는 되었다고 볼 수 있다. 그리고는 실제 대출 가능한 액수나 이런 부분에 대한 계산을 위한 간단한 계산식을 오늘 엑셀로 작업하여 글에 업로드할 예정이다.

 

이러한 규제에 대한 개인적인 의견으로 지역에 따른 규제가 과연 의미가 있으며 주거 빈곤을 막는 방편이 될 수 있냐는 것이다. DTI, DSR의 경우 개인의 상환 능력에 포커싱되어 있으며 이는 국가에 의해 관리를 받으면 어느정도 안전선 역할로 사용될 수 있다고 생각한다. 하지만 LTV의 개념의 경우 '투기자'들에 대한 처벌을 '투기지역'에 할당해버린 것과 같은 느낌으로 '투기지역 내 비투기자'인 나로써는 피해를 입는다고 느끼게 된다. 그러면 자격에 대한 소득 요건의 경우 부부합산 약 7천-8천 정도를 오가는 경우가 많은데, "이 계산 또한 지역을 감안했어야 하지 않나" 라는 생각이 들게 되는 것이다. 당연히 지역별 소득 차이는 존재할 것이고, 그에 따른 규제를 했으면 최소 그에 따른 기준을 만들려는 노력은 해야하지 않나라는 내 나름의 합리적인 생각이 드는 것이다.

 

(추가할 내용이 있다면 이후 추가하도록 하겠다.)